不動産を売買するときに考えなければいけないことの1つは、不動産の評価額です。
とくに共有持分が設定されている不動産では、共有持分の評価額の決まり方についても知っておく必要があります。
今回は共有持分の評価額の決まり方や、不動産を売買するときの売却価格の決め方について解説します。
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共有持分の評価額の決まり方について
共有持分の評価額の決まり方は、不動産全体の評価額×持分割合になります。
たとえば1億円の価値がある不動産の共有持分が1/4なら、その共有持分の評価額は2,500万円です。
この持分割合は、不動産を購入したときの負担額に応じて決まっています。
ただし、相続が起きたことにより細かく細分化されていることがあるので注意しましょう。
持分割合の確認方法は、登記簿を確認することです。
相続した財産であるために持分割合がわからないときは、法務局の窓口もしくはオンラインで申請し登記簿を取得しましょう。
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共有持分評価額のベースとなる不動産の評価額について
共有持分の評価額を知るには、まず不動産の評価額そのものを調べなければいけません。
ここで注意したいのは、土地の価格と建物の価格で評価額の決まり方が違うことです。
土地の評価額の主な評価基準は過去の取引額の平均値や、公示地価など5つの公的な評価基準です。
しかし、建物の評価額では、主な評価基準が固定資産税の計算で用いられる固定資産税評価額になります。
不動産の価値を決める一般的な基準は、土地の面積・立地条件などさまざまです。
災害リスク・近隣施設の状況（火葬場といった嫌悪施設が近いなど）によって、価値が下がることもあります。
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売買がおこなわれるときの売却価格の決め方
不動産を売買するとき、必ずしも評価額と同じ金額で売れるとは限りません。
それぞれ希望する額が相互に一致していれば、評価額と少し離れた金額で取引が成立することも考えられます。
また不動産売買では売主が希望売却価格を設定して買主を募りますが、これもそのまま成約価格にと同じになるとは限りません。
契約までの交渉で、値引きがおこなわれることがよくあるためです。
ちなみに買主が共有持分のみを買い取るケースでは、不動産全体を買い取るケースより面積あたりの単価が低くなることに注意しましょう。
不動産の管理・処分などは、ほかの共有者の合意を得なければいけません。
共有持分のみを手に入れても自由に活用しにくいため、価格はどうしても下がってしまいます。
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まとめ
共有持分の評価額は、不動産全体の評価額×持分割合で計算できます。
土地では5つの公的な評価基準や過去の成約価格が評価額に影響しますが、建物では固定資産税評価額が大きく影響します。
ただし評価額が、売却価格と必ずしも一致するわけではありません。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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