不整形地の資産価値を調べるのは整形地の評価と比べても複雑になるため、一度ご自身でどのように算出されているか把握しておくことをおすすめします。
算出方法は1つではなく、評価額にとって有利な方を選べるため、工夫次第で税金の負担が減らせるでしょう。
そこで今回は、不整形地とは何か、計算方法と具体的な評価方法について解説します。
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不整形地とは？
不整形地と聞けば、いびつな土地を想像されがちですが、実際は思うよりも多くの土地が不整形地に該当します。
具体的には、境界線がギザギザになっている土地や、三角形や台形、平行四辺形のような土地です。
つまり、長方形か正方形ではない土地だと言えるでしょう。
このような土地は意外と多く、とくに何代にもわたって相続され続けてきた土地だと珍しいものではありません。
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不整形地の評価額における計算方法
土地の評価は主に路線価方式と倍率方式によって行われます。
路線価方式は、路線価図に記載された具体的な数値と土地の面積を基に評価額を算出する方法です。
一方、倍率方式は固定資産税の評価額に倍率を掛け合わせて求める方法となります。
不整形地は通常の整形地より使い勝手が悪いと判断されるため、路線価方式で評価する際には不整形地補正率（0.60～1.00の範囲の減額係数）が適用されます。
補正率は、地積区分判定、かげ地割合算定、補正率表への当てはめという手順で求められ、評価額は「路線価×面積×補正率」という計算式により算出されます。
たとえば、路線価が10万円、面積が200㎡、補正率が0.80の場合、不整形地の評価額は想定整形地の評価額の80％となります。
不整形地はその形状の特殊性から評価額が低くなる傾向があり、複数の試算方法の中から最も低い値を選ぶことが可能です。
また、不整形地の評価方法としては、まず整形地に区分して想定整形地を設定する前提の下で、4つの手法が用いられています。
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不整形地における4つの評価方法
まず、不整形地を整形地に区分して、想定整形地を設定することが基本となります。
不整形地の資産価値を調べる評価方法は次の4つです。
図面を用いて整形地のような形状に工夫する方法
土地全体が長方形や正方形で囲めて、その中で土地に該当しないエリアを直線で算出できる階段状の土地などに適用されます。
奥行きの距離を仮定して算出する方法
境界が一辺だけ真っすぐで、その他の境界が分かりづらい場合に試算され、土地の面積を間口（一辺だけ真っすぐの部分）で割ることで計算上の奥行き距離を求めます。
近似整形地を用いる方法
似たようなサイズの整形地の評価額に独自の補正率を掛け合わせることで試算します。
隣接する整形地の評価額を基にした方法
外側にある整形地のおおよその評価額を求め、そこから差し引く形で評価します。
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まとめ
不整形地の評価額を計算する方法は4通りあり、いずれも整形地が存在する、または整形地に隣接していると仮定して評価式を組み立てます。
評価方法については、税金を最も安く済ませる計算式を採用できるため、節税効果も期待できます。
より低い評価額が見積もれる方法を選んで申請するのがおすすめです。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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