住宅ローンを組んでマイホームを購入した後も、転勤や結婚・離婚といった理由で住み替えが必要になることがあるかもしれません。
ローン残債があっても、不動産を売却することは可能です。
今回は、ローン残債がある不動産についている「抵当権」の存在や、ローン完済前に不動産を売却する方法・注意点について解説します。
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不動産の抵当権とは
抵当権とは、不動産を購入したときに組んだ住宅ローンを支払えなくなったときに、その不動産を担保とする権利のことです。
たとえば、不動産購入にあたってとある銀行の住宅ローンを利用したときは、借入先である銀行が抵当権を持ちます。
不動産の抵当権は担保提供の必要がなくなれば抹消できるため、ローンを完済していれば自由に売却できますが、そうでなければ勝手に売却することはできません。
ローンがまだ残っている不動産を売却するなら、売却と同時にローンを完済して抵当権を抹消してもらう手続きをとる必要があります。
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ローン残債がある不動産を売却する方法
ローンの支払い途中である不動産を売却する方法は、ローン残債と物件の売却代金がそれぞれいくらなのかによって異なります。
売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態なら、売却代金を元手にローンを一括完済することが可能です。
反対に、売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、一括完済にあたり差額を自己資金から持ち出す必要があります。
家を売却した後、買主と賃貸借契約をして一定期間そのまま住み続ける「リースバック」の利用も、オーバーローンの状態ではできないため自ら差額を補填しなければなりません。
オーバーローンかつ、自己資金で穴埋めをしての一括完済もできない状況でどうしても家を売却したいときは「任意売却」を検討しましょう。
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不動産を売却するときの注意点
不動産を売却するときの注意点は「築年数を重ねるごとに価値が下がる」「任意売却はローン支払い義務が残る」の2つです。
不動産は建物と土地の2要素で構成されますが、そのうち建物の価値は築年数を重ねるごとに段々と価値が下がっていきます。
より高値で売却したいなら、1年でも早く売り出すことが重要なのです。
なお、オーバーローン状態でも不動産を売却できる「任意売却」は、不動産の売却代金をローン返済に充てたうえで、残債の支払いを継続する仕組みの制度です。
不動産を手放すことになりますが、ローンが帳消しになるわけではない点に注意しましょう。
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まとめ
不動産の抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞ったときに、借入先がその不動産を担保にする権利のこと。
ローン残債がある不動産の売却方法は「売却代金の一部で住宅ローンを一括完済」「売却代金+自己資金で住宅ローンを一括完済」「任意売却（売却代金で払いきれない残債の返済を継続）」の3択です。
築年数を重ねるごとに建物の価値は下がるため、売却するなら早期に動き出しましょう。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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