【公式】神戸不動産売買・賃貸 century２１株式会社イーアールホームズ
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任意売却
こんな疑問にお答えします。
(元銀行員・元信託銀行系不動産職員が在籍しております)
ご相談者様
住宅ローンを払えない…すでに滞納していてもう厳しい…
◎任意売却が良いと聞いたがどんな方法？
◎任意売却のメリットやデメリットを知りたい。
◎売却しても残債は残るし、払いきれないのでは？
当社の思い
1日も早く住宅ローンの悩みのない日常に
戻ってほしいという願いです。
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任意売却（にんいばいきゃく）とは？
当社200例以上の取り扱い事例を有しております
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任意売却に諸費用はかかるの？
相談スタッフ
任意売却の不動産仲介の取引においては次のような費用がかかります。
・印紙代・登記に関する費用、仲介手数料
売買価格が2000万円の場合は、ざっと70万円～75万円が必要になりますが、
この費用も含めて、所有者様の持ち出しが生じませんよう交渉してまいります。 -
任意売却と競売の違いはなに？
任意売却と競売との大きな違いは、不動産の売却を「強制か債務者自身の意思で行うか」
問題を今解決するか、先送りして公の手続きに身を委ねるかの違いです。 -
任意売却と自己破産
ご相談頂く相談者様のお話しを伺う中で、「高額な住宅ローンを払えない状況はもう自己破産しか方法は無いのか…」という風に思い込まれている方が多くいらっしゃいます。
もちろんご相談者様の状況によってはその方がいい場合もあるのですが、多くの場合は「任意売却」を行うことで解決が可能なケースがほとんどです。
また、自己破産を行うとなった場合には、裁判所による状況の審査が行われ、その滞納に至った原因などにもよって認められない場合もあります。また、自己破産を行うと数年間は金融機関から借り入れは出来なくなりますし、当然何度も出来ることでもありません。住宅ローンだけの状態で、カードローンなど多重債務に陥ってないような場合ですと、交渉次第で債務の圧縮や無理のない分割返済が可能な任意売却の方が得策と言えるでしょう。 -
任意売却のメリット・デメリット
- メリットの一例
- ◎競売より高値で売却できる可能性が高い
- ◎引っ越し代の確保など、お金を手元に残せる
- ◎売却後済み続けられる場合もある
- ◎近所や周りに知られない
デメリットデメリットらしいデメリットはほとんど無いのが結論です。競売との違いは、自宅を内覧されるかされないかの違いがあります。
引っ越し代について
最近、「高額な引越し費用を出します」「引越し費用〇〇万円出ます」などという宣伝文句を出している業者もいるようですが、大事なことなのでここで記載しておきます。
あくまで引越し費用というのは債権者との交渉において認められた場合に出される「運搬費」という性格のものです。
まず高額な引越し費用が認められることはなかなか無いですし、そもそも債権者はわざわざ引越し費用を出さなくとも最終的に競売になり、退去しない場合は最終的に強制執行をかければ良いわけですので、高額な費用は出す必要は無いということになり ます。
ですので引越し代は捻出できても、くれぐれも「高額な引越し費用」を出すという触れ込みは鵜呑みにしないでおきましょう。相談スタッフ
私たちは、ご面談の際にはメリット・デメリットはもとより、ご相談を頂いた方の状況によっても違う、様々な考えられる懸念点をしっかりとご説明致します。
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金融機関（債権者）は任意売却をどう感じているのか？
任意売却には金融機関（債権者）側も積極的なのです。
なぜか。任意売却でも競売でも、不動産売却をして換価するという行為は同じでも、残債務については、その不動産を市場価格で売却できる任意売却のほうが少なくなるのが普通です。銀行ローン等の金融機関の債権者も、資金を出来るだけ多く回収したいので、競売よりも積極的に取り組んでいただいているのです。
任意売却は債務者、債権者が多くの資金の回収に向けて、同じベクトルで進める方法とも言えます。 -
任意売却可能なタイミング
「競売の期間入札開札日の前日まで」が競売を回避し、任意売却を行うことの出来る最後のチャンスです。
では、このタイミングが最も適切タイミングか？と、問われればそれは全く違います。あくまで最終的に競売になってしまう最後の最後がここということです。
先程の項目でもお話しましたように、任意売却をスムーズに解決するためには、1日でも早いアクションが不可欠です。ご相談者様自身の為にも苦しい想いで悩み続ける日々を早く終えられて、新しい生活に向けて前向きに動き出して欲しいのです。
実際タイミングが遅くなればなるほど解決できる確率は低くなりますし、解決する難易度が高くなり、解決には高いスキルを持った専門家の力が必要になってきます。つまり、解決できる相談先が限られてくるということです。 -
任意売却の流れ（スケジュール）
相談スタッフ
住宅ローンを滞納してから、解決に至るまでの任意売却の大まかな流れは下のようになります。
- 1.借入れ金融機関からの催促
- 2.電話・メールでのお問い合わせ
- 3.任意売却相談員とのご面談
- 4.現状把握と解決策のご提案
- 5.媒介契約締結と不動産の調査・査定
- 6.債権者・金融機関との交渉
- 7.販売活動
- 8.販売報告。販売価格の見直し
- 9.買付申込書の取得
- 10.配分案作成と債権者交渉
- 11.売買契約締結
- 12.引っ越しの準備
- 13.最終配分案確定と債権者最終調整
- 14.最終取引（決済引渡し）
- 15.新生活開始
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任意売却で行う親子間売買
先述のリースバックと同じように「今の家を手放したくない…」という想いから親子間売買（親族間売買）という手段を考える場合もあります。ただし、銀行、金融機関などの債権者にこれを認めて貰う必要があります。任意売却に加え、さらに同意が必要になってくる方法となります。
また、親子間売買に関するローン基準は厳しく、個人では審査も行えない場合もあります。 ただ、リースバック同様、他人の手に渡らず住み続けられるのは、それを必要とする方には非常に魅力のある売却手段でしょう。 -
離婚後の住宅ローン問題
離婚する時の財産処分や財産分与を行おうとする段階で、「不動産がオーバーローン状態（住宅ローンの残債が実勢価格より多い状態）になっているので、どのように進めていいのかわからない」という相談を多く頂いています。「オーバーローン状態」であっても、その足らない金銭を用意できるのであれば、普通売却をして取引時に持参すれば大丈夫なのですが、用意出来ないような事態が生じた場合に「処理の仕方がわからない」とか、「共有者で連帯保証人で、オーバーローンの場合どうすれば良いの？」などの問題が出てくることとなるのです。
また、離婚をする時にマイナス財産の整理をしないで、そのままでどちらかが不動産に住み続けた場合、ローンを完済出来ればいいのですが、離婚時に精算できていなかった住宅ローンを突然支払うことができなくなったり、破産されたりして突然火の粉が降りかかってきて、慌てて相談に来る方も実は非常に多いのです。
そんな離婚時の住宅ローンの問題を解決する手段としても、任意売却は有利な解決方法となるのです。 -
競売開始決定通知が届いたら
住宅ローンの滞納を続けていたある日に「競売開始決定通知」送付されて…そんな場合は、すぐ開封して中身を確認してください！
ローンの滞納が続いた場合、返済の意志が無い、もしくは意思が伝えられないでいると、裁判所からその不動産に対し競売の申し立てが行われます。 これが認められた場合、裁判所は「競売開始決定通知」を債務者に送付し、不動産の競売の開始を伝えることになるのです。
願わくばこの状態に至る前にできるだけ早い対応が望まれますが、この通知が来た場合は、出来るだけ早く私たちエイミックスまでご相談ください。 とても大切な通知ですので、督促状など毎回確認に気分が滅入る方も多いかと思いますが、必ず開封して確認を怠らないようにしてください。
当社の思い
1日も早く住宅ローンの悩みのない日常に
戻ってほしいという願いです。
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