相続した土地が「市街化調整区域」にあたる場合、新規の開発・建築が制限されてしまいます。
使い道が限られる土地をどうするべきか、路線価が付与されていない土地の相続税評価額はどのように算出するのかとお悩みの方もいるでしょう。
今回は、市街化調整区域とは何か、相続税評価額を算出する際に路線価がない場合はどうするのか、該当の持て余した場合どうするべきかを解説します。
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市街化調整区域とは
「市街化調整区域」とは、都市計画法のもと健全な都市づくりをおこなうため「市街化を抑制すべき区域」に指定されている区域のこと。
指定の区域では、一定の要件を満たした場合を除いて新規の開発・建築が認められません。
また、市街化調整区域には路線価が付されていないことが一般的であるため、土地を評価する際は、固定資産税の額に国税庁が定めた倍率を乗じる「倍率方式」で評価額を算出します。
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市街化調整区域内にある土地（路線価がない土地）の相続税評価
市街化調整区域内にある土地は、その土地と状況が類似する地目をもとに評価をおこないます。
相続税評価額を求める式は「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」です。
評価倍率は地域ごと・地目別に定められていますが、雑種地には倍率の定めがありません。
雑種地である場合は、近傍の宅地に比準する方法または近傍の畑に比準する方法で相続税評価額を算出します。
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市街化調整区域の土地を相続したらどうする？
市街化調整区域に該当する土地を相続したとき、とれる手段は「売却する」「土地信託をする」「土地活用をする」のいずれかになります。
具体的な活用方法がすぐに思い浮かばないようであれば、放置していると維持・管理の費用がかかってしまうため、早期に売却するのが良いでしょう。
売却できない事情がある場合は、信託会社や信託銀行に活用を任せたり、駐車場や資材置き場などとして貸し出したりすることを検討してみてください。
市街化調整区域内でも、開発許可を得やすい活用方法・開発許可が不要な活用方法があります。
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まとめ
市街化調整区域とは、健全な都市づくりのために市街化を抑制すべきとされ、新規の開発・建築が認められない区域です。
一般的に、市街化調整区域には路線価が付されていないため、相続税評価額を算出する際は倍率方式を採用します。
市街化調整区域の土地を相続したら、早期に売却するか、土地信託や土地活用を検討しましょう。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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