住宅ローンを支払えなくなると、競売や任意売却により、ローン残債を返済しなくてはなりません。
しかし、不動産を売却するには抵当権を抹消しなくてはならないので、共有名義の不動産を所有している方は、もしもの場合どうなるのかわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、任意売却の概要や競売との違い、共有名義の不動産を売却する手順をご紹介します。
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競売よりメリットの多い不動産の任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞り、残債も自力で一括返済できない場合、債権者（金融機関）から同意を得て抵当権のついた不動産を売却することです。
住宅ローンの返済が滞ると、不動産の売却によって住宅ローン残債の一括返済が命じられます。
ただし、不動産を売却しても住宅ローンが残る場合、金融機関は基本的に抵当権を抹消しません。
抵当権つきの不動産は売却できないので、この場合、不動産は競売にかけられ、市場価格の半額程度で担保となっている自宅が強制的に売却されます。
しかし、競売では住宅ローン残債の回収額がさらに減ってしまうので、金融機関は不動産を競売より高値で売れる任意売却を実施する場合があります。
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抵当権が設定された不動産は任意売却できる？
住宅ローンの支払いが滞った場合、基本的に競売より高値で不動産を売却できる任意売却が採用されます。
しかし、不動産全体に抵当権が設定されているなら共有者全員の同意が必要なため、個人の判断で任意売却はできません。
ただし、1つの不動産でも共有持分のみに抵当権が設定されているなら共有者の単独で任意売却を実施できます。
個別に住宅ローンを組んで家を購入するペアローンや、1つの物件の中で持ち分を分配している場合などは、共有持分のみ任意売却可能です。
とはいえ、不動産の一部分だけ売りに出しても買い手はつきにくいため、抵当権が共有持分のみに設定されていても、共有名義不動産の任意売却は現実的に難しいでしょう。
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共有名義の不動産で共有持分のみ売却して現金化する手順
共有持分のみの売却は難しいものの、不可能ではありません。
共有持分のみの任意売却であれば、他の共有者と一切かかわることなく、下記手順で自身の持ち分のみ売却できます。
共有持分の任意売却は、債権者（金融機関）と不動産会社へ相談するところからスタートします。
許可が下りたら不動産会社の提示した査定額をもとに、債権者と任意売却後の返済額を決定しましょう。
任意売却後の返済額が決定したあとは、買主と売主の間で売買契約を結び、振り込まれた売却額を債権者へ全額振り込んで住宅ローンを返済します。
その後、司法書士による所有権の移転と抵当権抹消の登記により、共有持分の任意売却手続きは完了です。
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まとめ
共有名義の不動産を所有している場合、任意売却の実施には共有者全員の同意を得なければなりません。
しかし、共有持分のみに抵当権が設定されている場合は、持ち分のみ自由に任意売却できます。
ただし、共有持分のみの売却は買い手がつきにくいので、現実的ではないでしょう。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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