売却しにくくなる土地の特徴のひとつに「囲繞地」が挙げられます。
とはいえ、囲繞地とはどのような土地で、どうして売却が難しくなるのか、あまり詳しくご存じでない方も少なくありません。
今回は、囲繞地が売却しにくい理由や、囲繞地を売却するためのポイントについて解説します。
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囲繞地とはどのような土地か？
囲繞地とは、袋地を取り囲んでいる土地のことを指します。
袋地とは道路に接していない土地（別名：無道路地）を指し、袋地に住んでいる方が外出するためには囲繞地のどこかを通らなければいけません。
そのため、袋地に住んでいる方は囲繞地を通行する権利（囲繞地通行権）が認められています。
逆に囲繞地に住んでいる方は袋地の方が敷地を通ることを拒否できない決まりですが、利用に制限を設けることは可能です。
また、袋地の方は囲繞地を通行できる代わりに、原則的に通行料を払う必要があります。
しかし、分筆や一部譲渡によって袋地が発生した場合はその土地を無償で通行可能です。
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囲繞地が売却しにくい理由とは？
囲繞地が売却しにくい大きな理由は、隣接する袋地の方に囲繞地通行権が認められていることです。
たとえ隣人であっても、他の方に自分の敷地を通行されることに対し防犯面で不安を覚える方は多いものです。
そのため、売却価格も通常の条件の土地より落ちてしまいます。
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囲繞地をスムーズに売却するためのポイント
囲繞地をスムーズに売却するポイントは「袋地を買い取って袋地とセットで売却する」「袋地の所有者と一緒に売却する」「袋地の所有者と等価交換をおこない袋地を道路と隣接させる」といった方法が考えられます。
等価交換する場合、もともと袋地だった土地が接道義務を満たせるように提案するのがポイントです。
一般の不動産市場に売りに出すのではなく「囲繞地通行料を受け取りたい方に売却する」「隣地の所有者に売却する」といった方法も考えられます。
しかし、こういった方法がとれない場合、不動産会社に買い取ってもらうのがおすすめです。
不動産会社に買い取ってもらえれば、売主を探す必要がなくなります。
相場より安い価格での売却になってしまう可能性は高いものの、一般的な方法で売却する際に必要な仲介手数料を払う必要はありません。
袋地・囲繞地など売却が難しい土地の売買に強い業者もいるので、売却が難しいと感じた場合はそのような業者に相談してみてはいかがでしょうか。
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まとめ
囲繞地とは袋地に隣接している土地で、袋地に住んでいる方は囲繞地を通行する権利（囲繞地通行権）が認められているのが特徴です。
隣人が自分の敷地を通ることがあるため、防犯面での不安などを理由に売却が難しくなることもあります。
囲繞地の売却で困った際は隣接する方に売却したり、不動産会社に買い取ってもらったりする方法を検討しましょう。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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