親族の方が亡くなった際、故人の財産に収益物件が含まれている場合があります。
収益物件は、継続して家賃収入を生み出しているため、相続時の扱いに困っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、収益物件を相続する方の決め方や相続税に関する家賃の扱い、相続した収益物件を売却する際の注意点についてご紹介します。
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収益物件を相続する方の決め方
故人の収益物件を相続する相続人を選ぶ方法は、遺言書の有無によって異なります。
遺言書がある場合、通常はその文面に従い、指定された相続人が収益物件を相続することが一般的です。
一方、遺言書がない場合、相続人たちが遺産の分割について協議する「遺産分割協議」をおこない、誰が収益物件を相続するかを決定します。
相続人全員が合意すれば、協議どおりに遺産を分割することになりますが、円滑に合意が形成されるとは限りません。
具体的な相続人が確定しないまま相続の申告期限が切れる可能性もあるため、迅速に進めることが重要です。
相続人が確定したら、不動産の所有権名義を変更するために相続登記をおこない、相続税を支払う手続きが必要です。
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収益物件相続時の家賃収入の扱い
故人から相続した収益物件に入居者がいた場合、家賃収入が発生します。
この家賃収入は、相続開始前のものであれば相続財産に含まれるため、相続税の課税対象です。
相続開始後の家賃収入は、遺産分割成立の前後で扱いが異なります。
相続開始後から遺産分割協議がまとまる前までの家賃収入は、遺言書の内容に関わらず法定相続分として、対象の相続人が取得する財産です。
遺産分割協議がまとまり、相続人全員の合意が取れた後の家賃収入は、その物件を相続する方が取得する財産であり、相続税の課税対象にはなりません。
ただし、相続をわかりやすくするために、相続開始前から遺産分割協議成立後までの家賃収入を同じ方が受け取る場合も多いです。
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相続した収益物件を売却する際の注意点
相続した不動産を売却する際、相続時に支払った相続税を不動産の取得費として計上し、譲渡所得税を軽減できる取得費加算の特例があります。
ただし、この特例を利用するためには、相続開始から3年10か月以内に売却しなければならないため、買い手がつかないと利用できない可能性があります。
また、収益物件を取得してからどのタイミングで売却するかによって、譲渡所得税の税率が異なるので注意が必要です。
取得から5年以内であれば短期譲渡所得となり、5年を過ぎると長期譲渡所得となり、長期譲渡所得のほうがお得です。
売却後に買主がその物件を解体したい場合は、売却前に入居者に対する立ち退き勧告をしておく必要があります。
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まとめ
故人の財産に収益物件が含まれている場合、誰が相続するかは遺言書にしたがって決定します。
遺言書に記載がない場合は、相続人同士の遺産分割協議で話し合い、全員が納得したうえで合意を取らなければなりません。
収益物件の家賃収入は、相続開始と遺産分割協議の前後で扱いが異なります。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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