任意売却は、通常の不動産売却よりも仕組みや権利が複雑になります。
とくに2人目の不動産の取得者が現れるため、もともとの所有者よりも2人目の取得者の権利を守らなければなりません。
本記事では任意売却における抵当権消滅請求について、概要や代価弁済との違い、おこなう際のポイントを解説します。
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任意売却における抵当権消滅請求とは
抵当権消滅請求は、不動産の所有権を取得した第三者が、抵当権を設定している債権者に対して抵当権の消滅を請求できる制度です。
この権利は、抵当権の設定された不動産を購入、贈与、または財産分与によって取得した人に適用されます。
ただし、相続によって不動産を取得した場合にはこの制度は適用されず、抵当権設定者の地位が受け継がれます。
また、債務者自身や保証人なども抵当権の消滅を請求することはできません。
抵当権の消滅を実現するためには、第三取得者は債権者に対して売却代金の支払いをおこなう必要があります。
ただし、支払いをおこなったからといって、必ずしも抵当権が消滅するわけではありません。
そのため、不動産の売却契約を締結する前に、抵当権の消滅に関する具体的な条件や金額について交渉が必要です。
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抵当権消滅請求と代価弁済の違い
抵当権消滅請求と代価弁済は、関連性がありながらも異なる制度です。
代価弁済は、抵当権者が不動産の所有権（地上権）を買い受けた者に対して代価を請求し、それを支払うことで抵当権が消滅する仕組みです。
この支払いは保証人によってもおこなえます。
一方、抵当権消滅請求は、保証人によってはおこなえません。
また、二つの制度の違いの一つは、誰が主導権を持つかです。
抵当権消滅請求では、第三者取得者が金額を提示し、代価弁済では抵当権者が取得者に対して金額を指定します。
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任意売却における抵当権消滅請求のポイント3選
まず、1つ目は、債務者の請求制限です。
債務者は抵当権を請求する権利が制限されています。
借金が残っている場合、抵当権を抹消しても債権者が損害を被らないよう注意が必要です。
2つ目は、みなし承諾です。
抵当権者は、債務者から書面が送付されてから2か月以内に競売の申し立てをしない限り、請求を承諾したものとみなされます。
3つ目は、請求の時期です。
抵当権は、住宅ローンが完済された場合や不動産が差し押さえられる前に請求することで抹消できます。
差し押さえられてしまうと、不動産の制御が難しくなるため、注意が必要です。
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まとめ
任意売却における抵当権消滅請求とは、担保不動産の第三取得者が、抵当権者に対してお金を払って抵当権の消滅を求める制度です。
代価弁済と似ていますが、誰が主導権を握るかが異なります。
請求する際には、債務者や時期に気を付けなければなりません。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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