事故物件の売却時、売れにくくなることを危惧して事故物件であることを隠して売却したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、事故物件であることを隠して売却するのは告知義務違反となるためやってはいけない行為です。
今回は、そもそも不動産の告知義務とは何か、告知義務違反のリスクや事故物件を売却するポイントについてご紹介します。
事故物件の告知義務違反にならないために知っておきたい告知義務とは
建物の老朽化による雨漏りなど、不動産の不具合や欠陥を瑕疵と言い、不動産を売却する前に売主は買主に瑕疵を説明しなければならない告知義務を負っています。
売却する直前に人が亡くなり事故物件となってしまった場合、買主が心理的に不快になる可能性がある心理的瑕疵として告知しなければなりません。
事故物件の告知義務に関しては、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に定められています。
それによれば、高齢者の方の自然死などは告知義務の対象外ですが、自殺や他殺、孤独死といった不自然な死亡に関しては告知義務が発生します。
また、告知義務の生じる期間は不動産売買に限り無制限となっており、賃貸物件のように3年経てば告知しなくて良いという期限がありません。
建物を取り壊し、更地にした状態でも不動産売買の場合は告知義務が発生するため注意しましょう。
事故物件を告知義務違反のまま売却するリスクとは
事故物件を売却する際、告知義務を無視して事故物件であることを隠したままにしておくと、それが発覚した際に契約不適合責任を追及されるリスクがあります。
契約不適合とは、売主が事故物件や何らかの瑕疵がある物件において告知義務違反した場合に買主側から責任を追及できる権利です。
事故物件としての告知義務違反が発覚すると、売主は損害賠償を請求されたりその物件から転居する際の引っ越し費用を請求される場合があります。
告知義務違反せずに事故物件を売却する方法とは
事故物件を売却する際は、事故物件だときちんと告知したうえでその面影が分からないくらいきれいにクリーニングしておくと売れやすくなります。
物件内での遺体の発見が遅れると汚れが酷くなるため、特殊清掃を入れて原状回復に努めましょう。
仮に自然死であっても特殊清掃を入れなければならないほど物件が汚れた場合は告知義務が発生します。
また、事故物件を売却する場合は相場よりも値引きして売却したほうが売れやすいです。
一般的に孤独死なら10～20％程度の値下げ、自殺であれば20～30％、他殺なら50％と事故物件になった理由によって値引き率は異なります。
まとめ
人が亡くなったことにより買主にとって心理的瑕疵になる物件は事故物件として、売主から買主に告知する義務があり、違反すると契約不適合責任を問われます。
事故物件であることを隠すのではなく、特殊清掃などのクリーニングをしておき、買主にきちんと告知して売却しましょう。
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