住宅ローンの返済が厳しく、売却を検討しているものの、せっかくのマイホームを完全に手放したくはないとお悩みの方もいるでしょう。
そんな方におすすめなのが、買戻しが可能なリースバックです。
今回は、リースバック後の買戻しの仕組みや価格基準、注意点を解説します。
リースバックでの買戻しの仕組みとは
リースバックとは、現在暮らしている家を売却してまとまった資金を手に入れながら、賃貸物件としてその家を借りて住み続ける方法です。
また、リースバックでは、一度売却した家の買戻しが可能です。
買戻しの仕組みは主に2通りで、売買契約書上に特約として明記する方法と、売買予約契約として別の契約を締結する方法があります。
買戻しの特約は、事前に定められた金額を売主が買主へ返還することで、契約を解除できる解除留保の考え方が基盤となっています。
この場合、売買契約を白紙に戻して家を買戻すため、買戻しのために売買契約を新たに締結する必要はありません。
なお、民法上買戻しの期間は10年を超えてはならないとされており、10年よりも長い期間で特約を設定しても自動的に10年として扱われます。
売買予約契約は、将来的に新たに売買契約を結びなおすことを約束する契約です。
売買予約契約の締結は、売主が予約完結権を行使して正式に売買契約が成立し、当事者双方に権利義務が生じるという仕組みです。
リースバック後の買戻し価格の基準とは
リースバック後に買戻す場合の価格は、売却価格の1.1倍～1.3倍の金額が基準です。
つまり、基本的には売却価格よりも10％～30％高い価格で買戻すことになります。
なお、リースバックの売却価格は、市場価格の70％～90％が基準です。
市場価格の10％～30％安い価格で売って、10％～30％高い価格で買戻すので、結果的に買戻し価格はほぼ市場価格と考えて良いでしょう。
リースバックでの買戻しにあたっての注意点
リースバック後に買戻す場合、合意した契約内容と契約書の記載に相違がないか確認しましょう。
リースバックでは、売買契約の段階で買戻し価格や買戻し可能な時期などを前もって定めます。
そのため、事前に合意していた事項が正しく契約書に反映されているか、契約書の内容をきちんと確認しておくのが大切です。
また、買戻しまでに家賃を滞納しないように心がけましょう。
賃料の滞納は約款に違反する行為であり、買戻しの権利を失う恐れがあるので注意が必要です。
ほかに、普通借家契約でのリースバックを選択するのもポイントです。
契約終了と同時に貸主から退去を求められる定期借家契約に対し、普通借家契約であれば借主の希望で契約更新が可能になります。
まとめ
以上、リースバックでの買戻しの仕組みや注意点について解説しました。
買戻しの仕組みは売買契約書上に特記を明記する方法と、売買予約契約を締結する方法の2つで、基本的に買戻し価格は市場価格に近い金額になります。
なお、買戻しにあたっては、契約書の確認や家賃の支払いといった注意点を押さえておきましょう。
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