これから不動産売却を検討している方は、屋根の一部やブロック塀などが隣の土地にはみ出していないかを確認しなければなりません。
はみ出している状態を「越境」と呼び、トラブルの原因になったり売却が難しくなったりします。
そこで今回は、越境の意味や越境している不動産を売却する方法をご紹介します。
不動産売却の際に注意すべき越境とは
越境とは、建物の一部やブロック塀、樹木の枝葉やガス管などが隣の土地に侵入している状態を指します。
空中でも地中でも侵入している物が対象です。
逆に隣の土地から上記の物が侵入している状態を「被越境」、越境している物を「越境物・被越境物」と呼びます。
越境物は目視でわかる場合と土地測量などをしなければ確認ができない場合があるので、注意が必要です。
不動産売却の予定がある場合、越境していると後々トラブルになるケースもあるため、事前に対処をしなければなりません。
越境物のある不動産売却における注意点とは
越境している不動産を売却するときの注意点を3つご紹介します。
注意点1：境界確定をする
不動産売却の前に専門家に測量を依頼して「どこからどこまでが自分の所有物なのか」を明確にします。
このとき、隣地所有者の立会いのもとで境界確定をおこないましょう。
売買契約の前に境界確定をせず、契約後に確定測量を実施して誤差があると「契約内容と違う」と言われ、契約解除になるケースもあるので注意してください。
注意点2：覚書を交わす
越境を当事者で確認し現状で良いと合意された証拠として、覚書を交わします。
覚書には、屋根や樹木の越境、境界線について、将来建て替えをおこなう際に越境を解消する、所有者が変わっても記載内容を継承するなどの内容を記載しましょう。
注意点3：買主が住宅ローンを組めない可能性
越境している不動産は「瑕疵物件」とみなされ、資産価値が低くなる傾向にあります。
建築物そのものが越境していると「一敷地一建物」の原則に反する状態で、新築や建て替えを希望しても建築確認申請や完了検査に合格しない恐れがあります。
完了検査に合格しなければ住宅ローンの融資が認められず、買主は現金または金利の高い別のローンを利用しなければならないのです。
そのため、住宅ローンが組めなければ購入できない買い手であれば、購入を諦めるでしょう。
越境している不動産を売却する方法とは
越境している不動産の売買取引をスピーディーに進めるには、越境物を取り除いてから売却する方法があります。
また、越境している部分だけを隣人へ売却または譲渡する方法もあります。
越境問題は隣地の所有者が取り合ってくれないと、不動産売却の手続きが進まないので、その場合は訳あり物件として専門業者に買取りを依頼しましょう。
まとめ
越境とは隣地に建物の一部や樹木の枝葉、ガス管や旧水道管などが侵入している状態を意味します。
越境した不動産を売却する際には、この記事でご紹介した3つの注意点に気を付けてください。
スムーズに売却する方法を実践し、越境状態の不動産の売却を成功させましょう。
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株式会社イーアールホームズ スタッフブログ編集部
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