不動産を売却した場合、所得税の課税対象となり確定申告が必要となります。
その際に必要になるのが減価償却ですが、減価償却とは何かご存じでしょうか。
そこで今回は、不動産売却した際の減価償却とは何か、減価償却費の計算方法、確定申告時の注意点についてご紹介していきます。
不動産売却する際の減価償却費とは？
不動産売却をおこなった際の税金計算によく出てくるのが減価償却費です。
減価償却費とは、建物の経年劣化で低下した価値を金額で示したものです。
また、不動産売却時に発生した利益は、譲渡所得として確定申告をおこなう必要があります。
譲渡所得は「不動産の売却金額－（取得費＋譲渡費用）」により算出されます。
このときの取得費には不動産の購入代金が含まれますが、経年劣化により不動産の価値は低下していると考えられるため、購入代金すべてを取得費として計上できません。
正しく経費を計上するためには減価償却費を算出し、購入代金から差し引く必要があります。
減価償却費の算出には経過年数が必要なため、いつ建てられたか確認も必要になります。
不動産売却における減価償却費の計算方法
不動産売却における減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類があります。
自宅を売却する場合には、定額法を用いて計算をおこないます。
定額法は、不動産の取得価額に法定耐用年数ごとに決められた償却率をかけて減価償却費を算出し、毎年同じ金額ずつ減価償却する計算方法です。
定額法による減価償却費は、「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で算出されます。
経過年数は、不動産購入時から売却までの期間です。
償却率は1年ごとに喪失する価値の指標で、建物の耐用年数ごとに定められています。
耐用年数に応じた償却率は国税庁のサイトから確認が可能です。
この減価償却費を用いて譲渡所得を算出して確定申告をおこないますが、譲渡所得が0やマイナスの場合は確定申告する必要はありません。
不動産売却における減価償却費の注意点とは？
不動産売却時におこなう減価償却費の注意点とはどのような点でしょうか。
1つは取得費が不明な場合です。
不動産の購入から時間が経っている場合など取得費が不明な場合が多いです。
その場合、不動産売却で得た5％を概算取得費とされてしまいます。
しかし、概算取得費は実際の取得費より少ない場合、譲渡所得が大きくなるため注意が必要です。
また、譲渡所得がマイナスとなった場合、譲渡損失としてほかの所得と合算して利益を減らし節税できるため、やはり確定申告したほうが良いでしょう。
まとめ
不動産売却した際の減価償却の計算方法と注意点についてご紹介してきました。
計算方法は決まった数式ですが、取得費においては不動産の購入代金などを調べる必要があります。
このため、不動産購入時の資料などは大事に保管しておきましょう。
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