未接道とは、建築基準法の接道義務の規定を満たさない土地のことです。
未接道のままでは再建築ができないため、資産価値が下がったり売却しにくかったりなどといった問題があります。
ここでは、未接道となる土地のパターンや売却方法をいくつかご紹介します。
未接道となる土地のパターンは？
建築基準法で定められた「接道義務」の規定を満たしていない土地を未接道と言います。
本来、都市計画区域内で建物を建てる際は、敷地に道路が接していなくてはなりません。
未接道のパターンとしては、家の周りが他人の土地に囲まれていて直接道路に通じていない「袋地（ふくろち）」と呼ばれるケースがあります。
袋地は接道義務を満たしておらず、通行の際に他人の敷地を通らなくてはならないため、隣地の所有者に通行の許可を得る必要があります。
このような土地は再建築不可となり、建て替えや増改築をすることができません。
このほかに「道路と接している敷地の間口が2m未満」や「接している道路の幅員が4m未満」の場合は未接道とみなされるので注意が必要です。
未接道の土地を売却するときの選択肢は？
接道義務を満たさない未接道物件は売却しにくく、売却価格も相場より低くなるといわれています。
しかし、事前に対策を講じれば上手く売却することも可能です。
未接道土地を売却するための2つの選択肢をご紹介します。
セットバックをおこなう
未接道である理由が「敷地に接している道路の幅員が4m未満」の場合、道路の幅員を拡張することにより再建築が可能です。
セットバックとは、土地に接する道路の幅が4m以上となるように、道路の中心線から2m後退した位置に家を建てることを言います。
セットバックすると敷地面積は狭くなりますが、建築の許可が得られるので売却がしやすくなります。
隣接地を買い取り、接道義務を満たしてから売却する
袋地や旗竿地で接道が確保されていない場合、隣接地の一部を買い取って接道義務を満たしてから売却する方法があります。
隣地の所有者に承諾してもらわなくてはならず、買取の費用や測量・登記など出費がかかる点は注意が必要です。
ただし、隣接地を買い取るとお隣の住宅が再建築不可となってしまう場合は交渉が難しくなります。
まとめ
建築基準法の接道義務を満たしていない未接道の場合、再建築不可となるためそのままでは建て替えることができません。
そのため売却が難しいと言われており、事前に対策を講じる必要があるでしょう。
方法としては、セットバックや隣接地を買い取ってから売却をおこなうなどの選択肢がありますので、一度不動産会社に相談することをおすすめします。
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