一戸建て住宅を売却する場合、土地の価格は基本的に大きくは変わりませんが、建物部分は査定次第で価格が変わります。
そこで、建物の価格を決める方法や売るタイミングなどをご紹介します。
損をしないためにも、一戸建ての売却を考えられている方はぜひご覧ください。
建物査定に関する「原価法」とは
まずは、建物の価格を決める方法についてご紹介します。
原価法は今ある物件を取り壊したと仮定し、そこに同じ建物をもう一度建てた場合にかかる原価（再調達価格）を割り出し、そこから現物件の築年数に応じて減価修正をおこなうことで、建物の価格を決める方法です。
原価法では、以下の計算式で算出します。
計算式：再調達価格×延床面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数
また、不動産の評価には、これとは別に担保評価というものもあります。
担保評価は主に住宅ローンの返済が滞った場合に、その不動産を売却して融資していた額を回収するために評価するものです。
原価法とは用途が異なるものですので、間違わないようにしましょう。
長期優良住宅の場合の査定
実は残念ながら、一戸建て住宅の場合は中古物件になった途端に資産価値が下がるという問題があります。
しかし、そのなかでも長期優良住宅の場合は高く売れる可能性が残されています。
長期優良住宅とは、省エネ対策がされていたり、耐震性が高かったりすることで、長期に渡って使用できる構造や設備が備えられている住宅のことを言います。
特に日本では地震などの災害が多いため、建築基準法の1.5倍の強度で建てられた耐震等級3の住宅では、税金面や住宅ローンで優遇されることもあり、高い価値がつく可能性があります。
このような住宅は性能評価制度を利用して評価を受けることによって、国に登録された機関からお墨付きを得られたという証拠にもなりますので、査定額を引き上げるには有効な方法となります。
売却するにはいつが最適なのかとその方法
最後に、一戸建てを売却するのはいつが良いのか、そのタイミングをご紹介しましょう。
まず、一戸建て住宅の場合は築10年で不動産価値が半減すると言われています。
10年と言うと「まだまだ新しい」という印象をお持ちの方も多いので、意外な結果だと感じる方もいるかもしれません。
しかし、その後は残念ながら価格は下降の一途をたどります。
また、売却した際に発生する譲渡所得税は5年以下の所有物件と比較し、5年越えの場合では税率が39.63%から20.315%と、50%近く下がります。
居住用不動産に関してのみ、10年越えの所有物件の場合は軽減税率が適用され、税率が14.21%とさらに下がります。
この資産価値と税率を考えても、一戸建ての売却は築10年を越えてすぐのタイミングが最適だと言えるでしょう。
まとめ
不動産売却時の価格に大きく関わる査定についてと、売却に適した時期がいつなのか、またその理由についてもご紹介しました。
売却額はその後の人生を大きく左右するものですので、損をすることのないよう、タイミングも逃すことなく進めていきたいものですね。
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