不動産を売却しようと情報を集めていると、「心理的瑕疵」という言葉を目にすることがあります。
どんな状態が心理的瑕疵に当てはまるのか、売却する際にどんな影響があるのか、気になりますよね。
今回は、心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が物件の価格にどんな影響を与えるのか解説します。
不動産売却における心理的瑕疵とは？
瑕疵（かし）とは「欠点・欠陥」という意味で、不動産における瑕疵は物理的瑕疵と心理的瑕疵に分けられます。
物理的瑕疵は、雨漏りしている、給湯器が壊れてお湯が出ないなど、住宅や設備に欠陥がある状態のことです。
一方、心理的瑕疵とは、目に見える欠陥はなくても、入居者が心理的に住みづらいと感じる状態を指します。
代表的なものが、過去に自殺や殺人事件が発生した物件、いわゆる事故物件です。
ほかには、近隣に反社会的組織の施設がある、悪臭や騒音がひどいなど、周辺環境に問題がある場合も含まれます。
近年では、「インターネット上に悪評が広まっている」という場合も心理的瑕疵に含まれる可能性があります。
こうした瑕疵は不動産の売却前に買主に告知する義務があり、もし瑕疵を隠して売却した場合は、売主が買主から損害賠償を求められる場合もあります。
不動産売却の場合、瑕疵の告知義務には時効がないため、何十年も前の事件・事故であっても告知しなければなりません。
売主自身が瑕疵について知らなかった場合は責任を負う必要はありませんが、損害賠償を請求された場合、裁判で瑕疵を知らなかった証拠を示す必要があります。
心理的瑕疵が不動産の価値に与える影響は？
心理的瑕疵のある不動産は購入をためらう方が多く、周辺の不動産と同等の価格では買主がなかなか見つからないケースが多いでしょう。
しかし、なかには「価格が安ければ心理的瑕疵があっても気にしない」という方もいるため、売却価格を下げることで買主を見つけられる可能性は高くなります。
また、売主が内覧に同行し、瑕疵の内容や対処法を直接説明したり、値引き交渉を持ちかけたりすることで、売却がスムーズに進む場合もあります。
瑕疵を隠して売却すれば数百万円の損害賠償を請求されることもありますので、売却前に瑕疵を告知して価格交渉をおこなったほうが、結果的に売主の負担を小さくできるでしょう。
瑕疵について告知する際は、口頭で説明するだけでなく、事件・事故などの告知事項を記載した物件状況告知書を作成します。
まとめ
心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が物件の価格にどんな影響を与えるのか、解説しました。
心理的瑕疵のある物件は売却価格が下がってしまう可能性が高いですが、きちんと告知をおこなうことで売却後のトラブルを避けられるでしょう。
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