不動産の所有や使用にあたり、地役権と呼ばれる権利はよく活用されています。
地役権が必要な不動産では、物件の売却後に買主が同じ権利を得られるように売主も意識しておかないといけません。
今回は、不動産の売却を検討している方に向け、地役権に関する基本や物件売却時の注意点を解説します。
地役権とは？不動産の売却にも関わる権利の基本
地役権とは、何らかの目的で他人の土地を使わせてもらう権利のことです。
たとえば、自身の土地と道路の間に他人の敷地があり、相手の私有地の通行が避けられない場合などに取得されます。
地下も対象範囲としているので、自宅のための排水管などを他人の土地へ設置する際にもよく利用されます。
どのような不動産にも必要なものではないものの、自身の土地が他人の私有地に囲まれている際などには欠かせません。
何らかの理由で他人の土地を使わせてもらう必要があれば、所有者との話し合いなどで地役権が取得されます。
話し合いが無事にまとまると、使わせてもらう他人の土地は承役地、地役権を取得した方が所有する土地は要役地とそれぞれ呼ばれます。
自宅から道路へ出るまでの通路が実は他人の私有地であり、自身は地役権の保有者であるといったケースは珍しくないので、不動産の売却にあたって権利関係はよく整理しておきましょう。
不動産を売却する際の地役権に関する注意点
地役権は不動産の所有権に付属するので買主に引き継げるものの、事前に登記をしていないと問題が起きやすいことにご注意ください。
登記とは、不動産の取得時にも欠かせない、さまざまな権利を登録する手続きのことです。
地役権も取得後の登記が欠かせず、忘れていると自身が得た権利が客観的に証明できません。
権利を引き継いだ買主も同じ状態になり、隣地の所有者から土地の使用を禁じられた際に困ります。
地役権の取得当時に登記をしていない方は、不動産の売却までに済ませておくと良いでしょう。
あわせて、地役権が時効を迎えていないかどうかにも注意してください。
地役権は最後に継続的な行使をしたときから20年経つと、時効を迎えて消滅します。
時効を止めるために必要なのは承役地への道路の設置などであり、通路として日常的に使うのみでは不十分です。
その土地を継続的に使っていると認められる状態がないまま20年が経過していると、すでに地役権が消滅している可能性があります。
それでは買主に権利を引き継げないので、売却前にあらためて地役権を取得しておくと良いでしょう。
まとめ
自身の土地や公道のように感じられる範囲が実は誰かの私有地であり、地役権の取得により使えていた例は珍しくありません。
不動産の売却にあたって買主にも同じ権利が引き継がれるよう、地役権の有無や条件はよく確認し、必要があれば登記なども終えておくと良いでしょう。
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