不動産の売買において「どのような状態で引き渡すか」という条件は、売買契約に記載されます。
中でも「現状渡し」での引渡しは 中古物件の取引で多く見られ、知っておくべき不動産用語です。
そこで今回は、不動産の売却を予定している方に向けて、「現状渡し」とはどんな状態なのか、どのようなことに注意するべきかを解説します。
現状渡しによる不動産売却の方法とは？法的責任を問われる原因も
不動産取引における「現状渡し」とは、表面に現れている欠陥（瑕疵）を修復せずに物件を引き渡すことをいいます。
現状のままといっても、家具などの残置物をそのまま放置することではないので注意しましょう。
●雨漏りしている
●壁にひびが入っている
●給湯器が壊れている
●床材が一部剥がれている
たとえば、上記などの瑕疵を、そのままの状態で引き渡すことを意味しますが、必ず告知することが必要です。
現状渡しがおすすめのケース
現状渡しが向いているケースとして、築年数の古い家の売却が挙げられます。
古い家を修繕して売るには高額な費用がかかり、売却しても損になることがあります。
現状渡しなら、売主が目に見える欠陥を告知のうえ補修せずに引渡し、買主も了承して購入するため修繕費用の負担は必要ありません。
現状渡しによる売却方法
売却には大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
●仲介：不動産会社を通じて買主を探してもらう
●買取：不動産会社に直接買い取ってもらう
売却方法の選び方はケースバイケースですが、売却を急ぐのであれば「買取」の方が早く売却できます。
ただし、価格は相場よりも低い傾向があります。
売主が法的責任を問われるケースを回避するには
売主が不具合を知っていて 故意や過失により告知していない場合は、法的責任を負うことになります。
雨漏りがあることを告知して買主も同意のうえで契約を結べば、売却後に雨漏りが起きても売主は責任を問われません。
しかし、「雨漏りはあるが、知らなかったことにして高く売ろう」という意図で故意に隠したり、売却前に家を調べなかった場合、売主側は故意や過失があったとして契約不適合責任を問われる可能性があります。
損害賠償請求される事態を回避するためにも、「現状確認書」や「付帯設備表」を作成することが重要です。
不動産売却時に現状渡しをするメリットとデメリット
売主にとって、修繕費用をかけずに売却できるのは大きなメリットです。
しかし 買主は瑕疵を承知で購入するため、不具合分だけ値引きを要求されるといったデメリットもあります。
スムーズな取引をおこなうために、現状確認書や付帯設備表を作成し、瑕疵についてきちんと告知しましょう。
瑕疵担保責任と契約不適合責任
以前、不動産売却において売主が背負う責任は「瑕疵担保責任」というものでしたが、明治時代に定められ、現代には適した法律ではありませんでした。
そこで2020年4月以降、「契約不適合責任」として新しい制度に変わり、「契約不適合責任」においては、売主の責任と買主の保護がより明確になっています。
たとえば、買主の権利として、「瑕疵担保責任」では「損害賠償、契約解除」の2つだったものが、「契約不適合責任」では「損害賠償、契約解除、追完請求、代金減額請求」の4つに拡大されています。
売主は「契約不適合責任」において、より広く責任を追及されることになるため、現状渡しの際はとくに注意が必要です。
まとめ
現状渡しは物件をそのままの状態で引き渡すため、売主にとって有利に見えますが、引き渡し後のトラブルになりやすいといえます。
専門家の十分なアドバイスを受け、不具合を詳細に調査する「インスペクション」なども実施することをおすすめします。
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