マンションの売却を検討しているのであれば、減価償却という言葉を目にしたことはあるでしょう。
減価償却費は、マンションを売却する際に確定申告で必要な計算ですが、よくわからないという方も多いようです。
この記事では、マンションを売却するときの減価償却費とはどんな費用なのかについてわかりやすく解説します。
計算方法についても紹介しますので、減価償却の理解を深めましょう。
マンションを売却する際の減価償却とは？
減価償却とは、マンションを売却する際に必要な税金計算項目のひとつです。
マンションを売却するときにかかったすべての費用は、通常全額がその年度の必要経費となります。
しかし、マンションなど、不動産の建物は時間が経てば劣化するため、価値が減少します。
そのため時間の経過に合わせて費用として計上するようになっています。
取得したときに全額を経費計上せずに、使用できる期間で分割しながら、必要経費にしていきます。
このことを減価償却といい、その費用が、減価償却費用です。
減価償却費用とは、建物の劣化をあらわす費用と覚えておくと良いでしょう。
ちなみに減価償却は、劣化により価値が減少する資産のみが対象であるため、価値が減少しない土地は、その対象ではありません。
減価償却は、マンションを売却した翌年の確定申告時の譲渡所得を計算するときまでに行います。
マンション売却時に必要な減価償却費の計算方法
マンションを含め、不動産を売却したら、譲渡所得税がかかります。
しかし、譲渡所得がマイナスになる場合は、税金がかかりません。
課税譲渡所得の計算方法
課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 譲渡費用 - 取得費
「譲渡価額」とはマンションの売却額、「譲渡費用」とは売却時にかかった手数料など、「取得費」とはその不動産を取得したときにかかった購入代金や手数料などです。
つまり、マンション売却額の全額に譲渡所得がかかるわけではなく、売却にかかった費用と不動産を取得するときにかかった費用を引くことができるのです。
マンションなど劣化により価値が変わる不動産の購入代金は、購入時の金額ではなく、売却する時点での不動産の価値で計算されるということが、重要なポイントです。
その売却する時点での不動産の価値を算出する計算方法が、減価償却なのです。
不動産の購入価額から減価償却費用を引いたものが、取得費になります。
取得費 = 不動産の購入価額 - 減価償却費用
マンションの減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法には、「定額法」と「定率法」がありますが、平成28年4月以降に購入したマンションに関しては、「定額法」のみが認められています。
減価償却費 = 建物の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
「建物の購入代金」とは、マンションを購入したときにかかった金額で、建物の価格と手数料の合計金額です。
土地代は含みませんので、注意してください。
「償却率」とは、1年ごとに失われる価値の指標のことで、国税庁のサイトを参照し、当てはめます。
「経過年数」とは、マンションを購入してから売却するまでの期間のことです。
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まとめ
マンション売却時には、譲渡所得税がかかりますが、減価償却により節税することができるような仕組みになっています。
減価償却について理解を深め、スマートに節税しましょう。
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