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所有している不動産の売却準備を始めている方のなかには、「按分」の意味がわからずに困っている方もいるのではないでしょうか。
按分は不動産の価格を決める際に考えなければならない重要な項目のひとつです。
そこで今回は、按分の意味と計算方法について解説します。
不動産売却時の「按分」とは？必要性も解説
不動産売買における按分とは、土地と家屋それぞれの価格を別々に決めることをいいます。
家屋付きの土地を売る場合、基本的には両方を合わせた金額が不動産情報サイトなどに掲載されます。
また、売買契約書にも按分されていない金額が掲載されているケースもあるようです。
しかし、正式には土地と家屋合わせた金額の内訳を具体的に決める按分の作業が必要です。
土地と家屋を按分するのには、2つの理由があります。
建物に消費税が課税されるから
不動産取引における消費税は家屋のみに発生し、土地は非課税です。
按分は、家屋の正しい消費税額を算出するために必要な作業です。
売買契約書に按分された金額が表示されていない場合、購入者は消費税の正しい金額を把握できません。
確定申告で減価償却費を申告するから
不動産を購入して確定申告する際、建物について減価償却費を算出しなければなりません。
按分されていないと建物を購入したときの価値がわからず、正しい減価償却費を算出できません。
不動産の売却で按分する方法と注意点
土地と家屋を按分する方法に正式な決まりはありません。
そのため、売主と買主双方の合意で割合を決めることも可能です。
ただし、金額の割合によって当事者双方のメリットは異なります。
買主にとっては、建物の金額が大きくなることによって消費税の控除を受けられるメリットがあります。
一方、売主にとっては土地の金額が大きくなることによって非課税のメリットを得られるでしょう。
そのため、按分方法によっては売主と買主の意見が食い違い、トラブルになってしまう可能性がある点に注意が必要です。
当事者同士で割合を決めたくない方は、土地と家屋それぞれの評価額をもとに算出する方法もおすすめです。
評価額は不動産鑑定の専門家に算出してもらうことが可能なので、お互いに納得のいく結果を得やすい方法といえるでしょう。
ただし、不動産鑑定を依頼するコストがかかる点に注意が必要です。
また、固定資産税評価額を参考に決める方法もあります。
固定資産税評価額は、所有者のもとに毎年届く納付通知書に記載されています。
土地と家屋それぞれの固定資産税評価額の割合を売買価格に用いて按分してみましょう。
買主とのトラブルを避けるには、消費税がかかる建物の価格に注意が必要です。
まとめ
不動産の売却における按分とは、土地と家屋の価格がそれぞれいくらなのかを明確にすることです。
計算方法に決まりはないものの、売主と買主の双方が納得のいく方法を選んでトラブルを防ぐ配慮をすることが大切です。
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